Un prêt à court terme qui assure la transition entre la vente de votre bien et l'achat de votre futur logement.

Conçu pour vous permettre d'acquérir un bien immobilier avant d'en avoir vendu un autre, le prêt relais est fort utile, mais peut se révéler très coûteux en cas de mauvaise évaluation de l'opération de vente.
Le prêt relais ne fonctionne pas comme un prêt classique. Avec ce dernier, vos mensualités consistent en un remboursement simultané du capital et des intérêts. Dans le cas du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts calculés sur la totalité du capital emprunté. Vous remboursez le capital dès que vous avez vendu votre bien.

Avantages du prêt

Il vous permet, lorsqu'une bonne affaire à l'achat se présente, de ne pas la laisser passer.

Deux cas se présentent à vous :
- Si le prix d'achat de votre futur logement est supérieur à celui de la revente de votre bien : vous opterez soit pour un prêt relais jumelé à un crédit long terme soit pour un prêt relais "deux en un".
- Si le prix d'achat de votre futur logement est inférieur : vous opterez pour un prêt relais "sec".

Le prêt relais jumelé à un crédit long terme

Lorsque vous achetez un bien plus cher que celui que vous envisagez de vendre, la banque peut vous octroyer un prêt relais assorti d'un prêt à long terme pour financer votre nouvelle acquisition.
Par exemple, votre bien a une valeur estimée à 1 million de F. Vous décidez d'acheter un logement au prix de 1,5 million de F. La banque ne prendra en compte que 80% de votre bien. Vous obtiendrez donc un prêt relais d'un montant de 800 000 F jumelé avec un crédit long terme à taux fixe d'un montant de 700 000 F.
Au moment de la revente de votre bien, vous rembourserez votre prêt relais et il vous restera à rembourser le prêt long terme. Si vous avez vendu votre bien à un prix au-delà de vos espérances, vous pourrez même rembourser une partie de votre prêt long terme.
Le prêt relais jumelé a comme principal inconvénient d'ajouter des frais liés au contrat de prêt et à ses garanties :
- vous risquez d'avoir des frais de dossier sur les deux prêts.
- Vous devrez effectuer la mainlevée d'hypothèque sur l'ancien bien et la banque vous demandera une hypothèque sur le bien acheté.

Le prêt relais "deux en un"

Dans ce cas précis, la banque vous consent un seul et unique prêt pour l'opération. Ainsi, si vous achetez un logement au prix de 1,5 million de F, vous prendrez un prêt long terme classique couvrant la totalité du montant. Dès que votre bien est vendu, vous remboursez une partie du prêt (à hauteur du produit de la vente, soit 1 million de F dans notre exemple) sans pénalités. A la fin de l'opération, il ne vous reste qu'à rembourser un prêt d'un montant de 500 000 F.
Principaux avantages : des frais beaucoup moins élevés et des taux d'intérêt inférieurs à ceux des prêts relais secs (mais calculés sur 1,5 million de F dans l'attente de la vente de votre bien).

Les modalités du prêt relais

Le montant maximum : les établissements financiers proposent généralement un montant de 70% à 80% du prix du bien à vendre.

Le taux : actuellement, on trouve des prêts relais aux mêmes taux que les crédits classiques. Certaines banques font des prix d'appel sur les taux des crédits relais pour attirer la clientèle sur les crédits à long terme. De la sorte, vous pouvez trouver des taux à 3,90 % environ.
En crédit relais "secs" en revanche, il faut compter entre 6% et 8%.

La durée : elle est actuellement de 2 ans maximum. Parfois un an ou même 6 mois renouvelables.

Le remboursement : vous pouvez rembourser les intérêts chaque mois en attendant la revente ou choisir un remboursement différé total des intérêts et du capital jusqu'à la vente. Cette dernière formule est plus facile à supporter, notamment si vous avez encore des remboursements sur le logement que vous mettez en vente mais elle est plus chère.
Exemple : dans le cadre d'un prêt relais de 500 000 F au taux de 6% pour un an, vous aurez à payer 30 000 F d'intérêts en douze mois, soit 2 500 F par mois.

Si vous préférez payer les intérêts au terme de l'année, les intérêts dûs vont générer eux-mêmes des intérêts. Ainsi, en plus des 30 000 F d'intérêts, vous devrez régler environ 1 800 F supplémentaires pour les intérêts "sur intérêt".

A noter que, quelle que soit la formule adoptée, l'assurance décès-invalidité est à payer mensuellement.

Comment constituer votre dossier ?

Généralement, les établissements de crédit procédent à une expertise de l'immeuble à vendre, soit par leurs propres services, soit en faisant appel à un agent immobilier. Si vous disposez d'une promesse de vente sur votre logement, cela rassurera votre banquier.