Toutes les réponses à vos questions sur le credit immobilier

Taux fixe ou taux révisable ?
L'arbitrage entre un taux fixe ou un taux révisable dépend du degré de "risque" que l'on est prêt à prendre pour un credit immobilier .
Les principaux éléments à prendre en compte sont :
le différentiel existant au départ entre ces deux taux : plus il est important, plus le choix d'un taux révisable permettra d'engranger un bénéfice immédiat qui compensera une éventuelle hausse du taux
l'existence d'un plafond à la hausse du taux révisable : outre l'aspect sécurité, faites estimer la mensualité maximale potentielle calculée avec ce taux plafond : si elle s'avère à peine plus élevée que la mensualité calculée au taux fixe qui vous est proposé, pas d'hésitation, optez pour le taux révisable
S'il n'y a pas de taux plafond, vous ne saurez réellement qu'en bout de course si votre choix a été judicieux ou non...

A quoi correspondent les pénalités de remboursement anticipé ?
En théorie pour un credit immobilier, les pénalités de remboursement anticipé permettent à l'établissement prêteur de partiellement se dédommager au cas où un contrat de prêt n'irait pas jusqu'au terme prévu à l'origine . Dans la réalité, ces pénalités ont également un caractère dissuasif, en freinant la tentation qu'aurait un emprunteur d'aller solliciter un rachat de prêt auprès d'un établissement concurrent.

Quels sont les risques réèllement couverts par une assurance chômage ?
Chaque contrat d'assurance chômage a des spécificités différentes, notamment en ce qui concerne le délai de carence avant la prise en charge, le pourcentage de la mensualité effectivement remboursé et le nombre de mensualités prises en charge . Il convient donc de bien prendre connaissance des conditions générales de chaque contrat pour un credit immobilier. Un point commun néanmoins : cette assurance se calque sur les prestations Assedic, c'est à dire qu'elle ne sera effective que pour autant que votre cessation d'activité vous ouvrira droit au chômage.

Comment se décomposent capital et intérèts dans une mensualité ?
Dans une mensualité constante, vous payez une partie d'intérêts et une partie de capital . La première mensualité est composée d'une partie d'intérêt calculée au taux du prêt sur le capital emprunté, le reste étant du capital . Puis, dans la deuxième mensualité, les intérêts sont cette fois calculés sur le capital restant dû, c'est à dire le capital d'origine moins la partie de capital déjà remboursée dans la première mensualité, et ainsi de suite . Au total, à mensualités égales, vous commencerez par payer beaucoup d'intérêts et peu de capital, puis la tendance s'inversera peu à peu, la partie intérêt s'amenuisant pour tendre vers 0 .

Quelle durée faut il choisir ?
Si votre souci est d'emprunter au moindre coût, vous avez tout intérêt à opter pour la durée de remboursement la plus courte possible que vous permette votre capacité d'endettement pour un credit immobilier. Si vous préférez limiter vos mensualités, quitte à payer un coût global plus élevé, rallongez alors la durée.

Comment les banques déterminent elles le montant maximum que je peux emprunter ?
La banque considère que vous pouvez vous endetter approximativement à hauteur de 30 % de votre revenu mensuel net . Si vous n'avez aucun crédit en cours, vous pourrez donc prétendre à un prêt d'un montant correspondant à cette mensualité de 30 % de vos revenus ( pour une même mensualité, le montant accordé sera d'autant plus important que la durée retenue est longue ) . Par contre, si vous avez des prêts en cours, vous ne pourrez emprunter qu'à concurrence d'un endettement total de 30 % ( tous prêts anciens et nouveaux ) confondus.

Le ratio théorique maximum de 30% pour le rapport charges ressources peut il être dépassé en pratique ?
Le ratio de 30 % d'endettement est un indicateur, qui peut être modulé en fonction de deux principaux éléments : le niveau des revenus mensuels ( s'il est très élevé, le ratio pourra être dépassé ), et le nombre de personnes à charge ( le résiduel restant après le paiement de la mensualité devra être d'autant plus important que le nombre de personnes à charge est élevé ) . Dans tous les cas, les établissements prêteurs ne dépassent que très rarement et dans des cas exceptionnels un ratio de 40 % d'endettement.

Toutes les banques sont elles prêtes à me prêter la même somme ?
Tous les établissements prêteurs ont, à peu de choses près, la même démarche pour l'octroi d'un crédit immobilier. A durée égale et taux équivalent, les banques vous prêteront donc sensiblement le même montant .

Les pensions alimentaires sont elles considérées comme un revenu ?
Les pensions alimentaires ne sont pas officiellement retenues comme étant un revenu . Néanmoins, si cette pension présente un caractère durable ( prouvé par un acte notarié ), elle pourra néanmoins être retenue pour tout ou partie comme étant un revenu complémentaire .

Comment calculer le coût réel de l'assurance ?
Le coût d'une assurance pour un credit immobilier peut être établi de deux manières : en pourcentage par rapport au capital emprunté ( la cotisation mensuelle est donc fixe du début à la fin du crédit ), ou en pourcentage par rapport au capital restant dû ( la cotisation est dégressive de mois en mois ) . C'est ce mode de calcul qui est souvent à l'origine des différentiels de taux constatés entre plusieurs établissements . Vérifiez bien la base de calcul du taux de l'assurance avant d'en calculer le coût réel .

Que me coute réèllement un crédit relais ?
Un crédit relais vous coûte tous les mois des intérêts calculés au taux du prêt en fonction de la somme avancée . Vous serez redevables de cette mensualité d'intérêts tous les mois jusqu'à la vente de votre bien précédent et le remboursement complet du crédit relais . Plus la durée sera longue, plus le coût sera donc élevé .

Quels sont les éléments auxquels il faut être attentif dans une offre de prêt en plus du taux ?
L'offre de prêt pour un credit immobilier doit exprimer clairement non seulement le taux du prêt, mais aussi sa durée, le coût des assurances, les frais de dossier et les garanties requises par la banque ( le tout constituant le taux effectif global de votre prêt, qui doit être explicitement mentionné ) . Veillez également à ce que les modalités de remboursement anticipé soient bien définies ( notamment l'existence ou non de pénalités, et dans quels cas ) .

Comment puis je estimer la charge maximale de remboursement que je peux supporter ?
Prenez approximativement 30 % de votre revenu mensuel net . Otez les charges éventuelles de prêts en cours. La somme restante sera votre capacité mensuelle de remboursement pour votre nouvelle opération.

Quelles sont les garanties les moins chères ?
Le privilège de prêteurs de deniers, qui est l'inscription hypothécaire requise pour un achat dans l'ancien, est traditionnellement moins coûteux à l'origine que la caution d'un organisme spécialisé . Par contre, ces coûts s'équilibrent si on tient compte du remboursement partiel effectué par l'organisme de caution au terme du crédit, et de l'absence de frais de main levée d'hypothèque si le bien est amené à être revendu avant les deux ans qui suivent la fin du crédit . Dans le cas d'une construction, le coût de l'hypothèque, à peu près équivalent à l'origine à celui de l'organisme de caution, s'avère au bout du compte plus élevé compte tenu des mêmes éléments que ci-dessus .

Qu'appelle t on les intérèts intercalaires ?
Pour un credit immobilier quand la banque est amenée à décaisser le prêt en plusieurs tranches successives, notamment dans des cas de constructions, le remboursement effectif du prêt n'interviendra qu'après que la dernière tranche ait été mise à disposition . Avant cette date, l'emprunteur sera redevable tous les mois des intérêts calculés pro rata temporis au taux du prêt, en fonction des sommes successivement décaissées : c'est ce que l'on appelle les intérêts intercalaires .